Локомотивом и одной из ключевых движущих сил экономического роста Армении на протяжении долгих лет является строительный сектор. По примеру многих малых открытых экономик, Армения долгие годы наращивает строительный сектор, посредством как внешних инвестиций, так и внутренних источников финансирования, таких как различные ипотечные государственные программы и механизмы стимулирования роста ипотечного кредитования в стране. Насколько это хороший путь с точки зрения экономического развития – вопрос спорный и требующий глубокого анализа.
За 20 лет в сфере строительства Армении произошли значительные колебания. Самый высокий объём был зафиксирован в 2008 году — 858,6 млрд драм, тогда страна переживала строительный бум. Следующий пик приходить на 2024 год, когда сектор строительства достиг 709,5 млрд драм, что на 14,5% больше, чем в предыдущем году. Судя по ключевым трендам в этом секторе 2025 год также закроется достаточно высокими показателями по объему сектора строительства. Что касается периодов спада, то следует отметить 2009 года, когда объемы строительного сектора сократились на 40%. Ключевая причина такого падения заключалась в высокой степени зависимости строительного сектора от внешних факторов, как по линии спроса, так и по линии предложения. В результаты заметный кризис в глобальной экономике привел к оттоку инвестиций, которые были вложены в капитальное строительство, а также инвестиций в саму недвижимость. Как известно, резкое сокращение строительного сектора повлекло за собой спад экономики на 14,2%, что явилось неким триггером достаточно долгого периода рецессии, который наблюдался в Армении вплоть до 2018 года.
ОБЪЕМЫ СЕКТОРА, В МЛН. ДРАМОВ, ДОЛЯ В ВВП И В РОСТЕ ВВП, %.
Источник: составлено на основе данных Национальной статистической службы РА
Одним из решений выхода из кризиса в строительном секторе стало активное развитие ипотечного кредитования в Армении, прежде всего, основанного на программах государственной поддержки. В результате создания двух государственных кредитных ипотечных организаций, а также различным государственным программам поддержки ипотечного кредитования, можно отметить существенный рост ипотечного сектора Армении. При этом, важным будет отметить, что ключевую роль в развитии ипотечного сектора играет банковская система, поскольку программы государственной поддержки фактически кооперируют как с кредитными организациями, так и с различными банками в стране, с целью максимального распространения ипотечного кредитовая среди населения.
ДИНАМИКА ОБЪЕМА ВЫДАННЫХ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
Источник: База данных ЦБ РА
Вместе с тем, важным будет отметить, структуру ипотечных кредитов с точки зрения валютного риска. Как известно, Армения подвержена достаточно частым и резким валютным кризисам, которые в свою очередь негативно отражаются на займах в иностранной валюте. В этой связи, в рамках борьбы с валютными рисками, а также в целом с высоким уровнем долларизации Центральный банк достаточно долгий промежуток времени применяет процентную политику, направленную на сокращение как кредитов, так и депозитов в иностранной валюте. Ярким примером действия такой политики можно считать валютную структуру ипотечных кредитов, где можно заметить существенный рост кредитов в драмовом выражении и достаточно незначительную долю ипотечных кредитов в иностранной валюте. Существенное изменение с точки зрения наращивания ипотечных кредитов можно наблюдать, начиная с 2019 года. В настоящий момент более 85% ипотечных кредитов представлены в национальной денежной единице, что с точки зрения населения хороший инструмент борьбы с валютным риском. Вместе с тем, с точки зрения банковской системы и кредитных организаций риски могут быть неоднозначны, особенно с учетом низкой ликвидности по части драмовой денежной массы в финансовой системе в целом.
Тем не менее, наращивание такими быстрыми темпами ипотечного сектора наводит на опасения относительно ипотечного бума и всех рисков, связанных с ним. В частности, все программы государственной поддержки в сфере ипотечного кредитования финансируются со стороны государственного бюджета. В условиях экзогенного экономического роста, не обусловленного внутренними факторами, риски кризисов в сфере экономики возрастают с геометрической прогрессией. При этом, очевидно, Центральный банк ведет политику по явному удержанию обменного курса драма на определенной отметке. Все это в совокупности несет в себе существенные риски с точки зрения сразу трех секторов: строительства, ипотечного рынка и рынка недвижимости.
ДИНАМИКА ОБЪЕМА ВЫДАННЫХ БАНКАМИ РЕЗИДЕНТАМ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В ИНОСТРАННОЙ ВАЛЮТЕ И В ДРАМАХ
Источник: База данных ЦБ РА
В частности, очередной валютный кризис может привести к резкому росту государственного долга и большим проблемам в государственном бюджете, который в свою очередь не сможет покрывать ипотечные кредиты в прежнем объеме. Вместе с тем, в основе роста строительного сектора Армении лежит именно ипотечное кредитование. Таким образом, падению рынка ипотечных кредитов автоматически приведет к спаду в сфере строительства.
Такая ситуация усугубляется положением дел в секторе недвижимости, где мы можем наблюдать тоже в некотором роде финансовый пузырь. Раздутые цены после 2022 года, также представляют собой опасность с точки зрения возможных рисков в строительном секторе. Очевидно, что все эти три сферы тесно связаны между собой, и в то же время, имеют существенное влияние на экономический рост страны. Иными словами, тренды в строительном секторе непосредственно отражаются на валовом продукте Армении и соответственно требуют более осторожной политики в области наращивания как сферы строительства, так и ипотечного кредитования.
СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ
Источник: База данных Национальной статистической службы РА
Справедливости ради, стоит отметить, что инициированная программа Правительства РА, направленная на медленный отказ от существующих программ поддержки ипотечного кредитования в определённой степени, нивелирует будущие риски, но никак не решит уже существующие риски в ипотечном и строительном секторе страны. Здесь, как нам кажется, требуются более решительные меры по управлению рисками в этих сферах, особенно с учетом влияния на общее экономическое положение в стране.
